В связи с активным развитием девелопмента, и динамичными изменениями в инфраструктурах мегаполисов, сегодня существует практически постоянная необходимость высвобождения земельных участков, находящихся в зоне реализации соответствующих проектов. Это в свою очередь делает проблемы оценки земли в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд краеугольными для большого количества как профессиональных, так и непрофессиональных субъектов рынка недвижимости.
Причинами тому служат: очевидное несовершенство законодательства в данной области, отсутствие четкой методологической платформы, отсутствие комплексного обмена практическим опытом, как в рамках оценочного сообщества, так и между административными подразделениями.
Ниже будут приведены наиболее острые проблемы, имеющие место при определении стоимости подобной земли.
· До сих пор профессиональные участники рынка недвижимости и законодательные органы не пришли к общему знаменателю в части принятия методических рекомендаций по определению стоимости подобных земельных участков. Также, при наличии законодательной нормы, не утихают дискуссии об определении наилучшего момента, когда необходимо прибегать к услугам оценщиков (хотя сейчас оценка производится по состоянию на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии).
· Заказчиком оказания подобных услуг выступает не собственник изымаемого земельного участка, а изымающая сторона, в связи с чем не редки случаи различного рода воспрепятствования собственников оценщикам в процессе проведения работ.
· Важной проблемой, с точки зрения правильности выполняемых отчетов, является некорректная формулировка объекта оценки. Сбить с толку оценщика, не имеющего опыта в такой работе не сложно, поскольку возмещению при изъятии подлежит не только рыночная стоимость, но и размер убытков и упущенной выгоды собственника. Вторая составляющая задачи, в отличие от первой вообще не относится к сфере приложения оценочной деятельности, но все же такой объект оценки как упущенная выгода можно встретить в отчетах независимых оценщиков.
· Кроме того, оценке в таких случаях подлежит объект, который, выражаясь профессиональным языком неликвиден. А это значит, что возможность установления в отношении него рыночной стоимости уже может быть поставлено под сомнение.
· Трудность юридического характера заключается в том, что кроме привычной процедуры определения стоимости, оценщику также приходится анализировать весь пакет документов, чтобы корректно учесть правоотношения на оцениваемый объект, поскольку часто права на землю под строениями, которые в совокупности должны быть изъяты, не оформлены, а имеющийся пакет документов не полон. А ведь правовой статус имущества может иметь значительное влияние на требуемые к определению величины.
Островком спасения в море существующих, помимо перечисленных, трудностей на сегодняшний день остается стихийное (редко специальным образом организованное) общение заинтересованных оценщиков, в рамках которого на конкретных примерах имеется возможность не только повысить уровень своих знаний, но и быть может, найти новые, альтернативные пути проведения расчетов и анализа.
Все же в качестве наиболее оптимального выхода из сложившейся ситуации видится объединение усилий оценочного сообщества и законодательных органов. Оно будет эффективно в части создания устойчивой нормативно-методической платформы, которая позволяла бы всем участникам процесса изъятия земель для государственных и муниципальных нужд выполнять свою часть обязанностей с гораздо меньшим количеством затруднений и неясностей.