Сравнительный подход в оценке базируется на том, что любой объект не может стоить больше, чем та сумма, за которую на рынке предлагается сопоставимые по качественным и количественным характеристикам объекты (аналоги).
Конечно, не стоит понимать, что если мы говорим «аналог», то подразумеваем точную копию оцениваемого объекта. Чем выше уровень уникальности объекта, тем сложнее найти ему аналог. Рынки таких объектов имеют свои специфические характеристики, связанные с закрытостью информации, ценообразованием, несколько отличающимся от общепринятого и пр.
Наряду с этим, нормативная документация оценочной деятельности не содержит положений о том, каким должно быть количество аналогов при применении сравнительного подхода к оценке.
В этой связи оценщики не перестают проводить дискуссии на тему минимального количества аналогов, которое обеспечивает обоснованность результата, а также способно отразить имеющуюся ситуацию на рынке. Особенно остро стоит вопрос о корректности использования одного-двух аналогов в сравнительном подходе.
С одной стороны, если говорить о рынке уникальных объектов, то в случае с оценкой антиквариата возможно предположить ситуацию, в которой на данный момент на рынке имеется только один сопоставимый объект и опираться на его стоимость будет актуально и целесообразно.
Но все же в большинстве случаев, использование одного-двух аналогов в сравнительном подходе не является корректным. Особенно ярко это прослеживается на примере оценки оборудования.
Если, например, оценивать оборудование, которое поставляется иностранным производителем под заказ в Россию, то вероятность, того, что на рынке будет доступна информация о цене похожего оборудования, стремится к нулю. Даже в случае прямого контакта с производителем практически невозможно узнать точную цену продаваемого ими оборудования, поскольку она формируется после полного анализа потребностей заказчика. В связи с этим становится очевидным, что найти на вторичном рынке РЕАЛЬНО сопоставимое оборудование, для которого еще и будет доступна информация о цене - большая удача.
Использовать данные о цене похожего оборудования, или оборудования сопоставимой полезности и мощности, и затем корректировать их цену с учетом различий тоже не совсем правильно, поскольку наличие большого числа корректировок снижает достоверность результата.
А если ко всему этому прибавить еще вероятность того, что выбранные один-два аналога, представленные на рынке, продаются по каким-то причинам по неадекватной цене, то результат, полученный от заведомо неактуальных цен, скорректированный на усредненные значения вообще не будет выдерживать никакой критики.
В такой сложной ситуации, при наличии возможности проведения расчетов с применением остальных подходов (или даже одного из них), существует возможность найти компромисс. А именно, оценщику после получения результата следует провести проверку полученного результата на соответствие рыночным значениям. Это значит, что при наличии одного-двух аналогов на рынке, относящихся к одному ценовому диапазону и наличии результатов оценки доходным или затратным подходом, существует реальная возможность провести сравнение, при этом не используя в отчете расчеты сравнительным подходом.
В таком случае обоснование отказа от сравнительного подхода в отчете будет в действительности актуальным, поскольку по одному- двум аналогам невозможно сформировать однозначное суждение о тенденциях рынка.
В то же время дополнительно в отчет может быть включен раздел проверки результата на соответствие рыночным значениям, в котором полученный расчетным путем результат будет сопоставлен с ценой предложенных на рынке объектов и в результате этого возникнет дополнительное подтверждение тому, что полученная величина не завышена и не занижена.