При всей субъективности оценочного суждения и некоей свободе выбора путей и методов определения стоимости имущества, оценщик неотступно должен следовать требованиям законодательства, что кроме всего прочего определяет его обязанность в применении трех подходов к оценке любого объекта : сравнительного, доходного и затратного.
Теория оценочной деятельности несомненно содержит описания того, какие принципы лежат в основе каждого из подходов, какие методы могут применяться для расчета стоимости в том или ином случае, но при всем этом, непрофессионалы могут не знать, а профессионалы могут не задумываться над тем, почему именно эти три подхода приняты в основу оценочной деятельности а не, предположим, два их них ( хотя обращаясь к прикладным вопросам оценочной деятельности становится очевидным, что для большинства существующих объектов применение всех трех подходов практически невозможно).
В результате чего можно абсолютно точно сказать, что все три существующих подхода не только очень четко базируются на экономической теории, но и представляют собой прикладные стороны следующих теоретических экономических концепций :
Первая концепция анализа объекта оценки заключается в том, оцениваемое имущество расценивается как когда-то кем-то созданное благо, на которое были потрачены определенные трудовые, финансовые силы. Измерение и оценка всего затраченного для создания блага в терминологии оценочной деятельности есть затратный подход.
Следующая концепция рассмотрения объекта оценки заключается в том, что единожды созданное имущество должно либо удовлетворять потребности, либо приносить доход, либо быть и тем и другим. Таким образом, рассматривая объект оценки как источник дохода, оценщик сможет четко понять, насколько поставленные цели при создании имущества реализуются в процессе его существования. Данная концепция в оценочной деятельности реализуется через доходный подход.
Наконец, последняя концепция вытекает из двух предшествующих: если имущество создано, оно может приносить доход (а может и не приносить, а просто удовлетворять потребности), то почему бы его не реализовать на рынке, как товар, получив достойное денежное вознаграждение. Но в этой связи также важно учитывать, что в случае продажи требуется получить не просто некую сумму денег, она должна быть соизмерима ( а с позиции продавца и немного больше), чем та сумма, которая была потрачена в процессе создания такого имущества. Достаточно ярко такую связь между концепциями оценки можно проследить на примере оценки инвестиционных проектов:
В процессе реализации проекта, как на прединвестиционной, так и на собственно инвестиционной фазах, инвестор несет значительные затраты. Соответственно, после завершения строительства объекта, в случае наличия мотивации к его продаже, собственник очевидно будет рассматривать свой инвестиционный проект как товар и закладывать в цену предложения определенный процент своей выгоды.
Таким образом, определяя стоимость того или иного имущества, оценщик последовательно рассматривает его и как благо, и как товар, и как источник дохода, тем самым создавая себе базу для более точного и обоснованного формирования мнения о наиболее вероятной стоимости реализации на рынке ( рыночной стоимости).