Внимательно прочитав отчеты об оценке недвижимости и самого различного имущества и прав можно неоднократно заметить упоминание, как о цене объекта оценки, так и о его стоимости. То же самое можно замечать и по отношению к объектам- аналогам. При этом доминирующее количество отчетов об оценке при наличии подобного подхода не содержит четкого указания на то, что же понимается под стоимостью объекта оценки, а что является его ценой.
Задавая этот вопрос, совершенно не следует полагать, что он относится к очень узкой области оценочной деятельности как ее категорийный аппарат. Ведь на самом деле, для пользователя услуг по оценке, вопрос дифференцирования цены и стоимости является достаточно важным.
Это связано с тем, что обороты ипотечного кредитования в России растут, и все большее количество граждан вовлекаются в денежно-кредитные отношения. При этом в самом общем виде алгоритм приобретения жилой недвижимости остается довольно стандартным - после принятия положительного решения о кредитовании, заемщик находит квартиру в рамках одобренной суммы и перед совершением сделки, для подтверждения стоимости предмета залога обращается в независимую оценочную компанию.
Именно на этом этапе вопрос различия между ценой и стоимостью (квартиры например) приобретает особую актуальность. Ведь если продавец и покупатель условились провести сделку, оценив квартиру в стоимость Х, а отчет оценщика будет содержать цифру, отличную от нее, то возникает резонанс. Здесь нужно отметить, что он возникает только в случае, если величина, полученная оценщиком ниже, чем та, о которой договорились потенциальный продавец и покупатель.
Довольно распространенными аргументами в пользу того что оценщик не прав являются две фразы: «Мы действительно покупаем эту квартиру за Х, а вы получили иную величину»
«Мы месяц назад поклеили плитку из последней коллекции известного дизайнера, а вы говорите, что наша квартира не стоит Х»
В этом случае хочется акцентировать внимание пользователей услуг независимых оценщиков, что в данном случае цена квартиры - это та цена предложения, которую выставляет продавец, ориентируясь по большей части на суждения, подобные последнему.
Конечно, вопрос влияния ремонта на цену предложения квартиры стоит рассматривать в рамках отдельной статьи, но в рамках данной стоит сказать, что стоимость квартиры с ремонтом никогда не будет равна стоимости квартиры без ремонта плюс стоимость материалов и работ по отделке.
Уже исходя из этого видно, что стоимость квартиры - это некая величина, в большинстве случаев отличная от цены предложения (цены квартиры). Поскольку стоимость квартиры (объекта оценки в терминологии оценочной деятельности) оценщик получает в рамках применения подходов и методов, учета качественных и количественных характеристик, влияния спроса и предложения на рынке на дату оценки, то эта величина, безусловно, является расчетной. И по смыслу она выражает (применительно к жилью) тот уровень полезности, который получает покупатель, приобретая данную квартиру. А поскольку главным предназначением квартир является удовлетворение потребности в жилье, то стоимость, прежде всего, будет отражать ее полезность, а не учитывать излишние улучшения.
Следует оговориться, что применительно к элитной недвижимости данные утверждения немного трансформируются, но, в общем, для масс-маркета эта закономерность работает как часы.
Подводя итог можно кратко сформулировать разницу между ценой и стоимостью недвижимости: цена- это та сумма, которую мы за нее платим (и мы можем заплатить сколь угодно много), а стоимость- это расчетная величина, отражающая то, что мы в итоге получаем и имеем (адекватно существующему состоянию рынка).