Необходимость оценки жилой недвижимости, на сегодняшний день для многих граждан является вопросом, за которым кроется огромное количество подводных камней и неясностей как процессуального, так и смыслового характера.
С точки зрения практики оценочной деятельности, подобные моменты могут быть связаны с различиями в профессиональном и обывательском понимании того, под влиянием каких рыночных факторов складывается стоимость того или иного объекта жилой недвижимости.
Анализ практики оценки стоимости жилой недвижимости показывает, что при реализации сравнительного подхода (результаты которого на сегодняшний день принимаются многими субъектами рынка недвижимости как наиболее точные) существует довольно много методик, объединенных одной целью - наиболее точное определение рыночной стоимости того или иного объекта жилой недвижимости. Упомянутое множество необходимо сегодня потому как при нынешнем существующем многообразии жилой недвижимости невозможно получать сколько-нибудь удовлетворительный результат оценки определяя идентичным образом рыночную стоимость, скажем пентхауса и объекта индивидуального жилищного строительства.
В этой связи перед оценщиком стоит очень важная задача: для каждого конкретного объекта жилой недвижимости он должен очень четко выстраивать методику оценки, а в ее рамках последовательность факторов, РЕАЛЬНО оказывающих влияние на стоимость жилья в данном сегменте. Эта процедура важна, поскольку различие факторов, влияющих на стоимость жилья, может быть обусловлено изменением требований потенциального покупателя к каждой дополнительной единице недвижимости: т.к. жилье различается по степени престижности, очевидно, что потенциальный покупатель будет предъявлять значительно более высокие требования к объектам, обладающим лучшим качеством и относящимся к более высокому классу. Примером может служить сравнение факторов, влияющих на стоимость типовой квартиры в доме советской постройки и квартиры в клубном доме.
Так, для последней фактор наличия лоджии или веранды нецелесообразно рассматривать при сопоставлении с аналогичными квартирами, поскольку в данном сегменте жилья, все объекты спроектированы с учетом подобных летних помещений. Чего нельзя сказать о типовых квартирах в «старых» домах. В случае с ними фактор наличия летних помещений может иметь влияние на стоимость такого объекта. И таких факторов для каждого из классов жилья можно выделить достаточно много.
Как же в таком случае можно, пусть в самом общем виде объективно оценить качество собственной недвижимости?
Именно для целей дифференцирования качественных характеристик объектов жилой недвижимости и степени их важности, сегодня предпринимается значительное количество различных попыток создать единую классификацию жилья. Пока они все же находятся на уровне разобщенных по концепции классификаций, но даже при этом некоторые из них позволяют довольно четко определить иерархическую ступень, на которую может быть поставлен тот или иной объект жилой недвижимости, и как следствие, определить, какие же показатели являются определяющими в вопросе формирования стоимости жилого помещения.