Оценка привлекательности объекта недвижимости, в инвестиционных целях необходима, когда проект является отдельным объектом оценки, либо цельной частью выделяемой в затратном подходе, так же как и для оценки машин и оборудования и других объектов оценки.
Для оценки потенциальному владельцу необходимо:
· определить срок требуемый для возврата первоначальной инвестируемой суммы
· рассчитать фактический прирост активов от приобретения недвижимости.
· оценить риски возникающие от данного объекта недвижимости.
В оценки привлекательности проекта учитываются следующие факторы:
· положение дел на инвестиционном рынке
· ситуация финансового рынка
· профессиональность и осведомленность инвестора
· состоятельность проекта – финансовая и инвестиционная
Практика показывает, что есть универсальные способы оценки привлекательности инвестиционных проектов в недвижимости, которые дают обобщенные ответы на вопросы:
· Привлекательность вложений в проект
· Предпочтение того или иного проекта когда есть выбор.
Проблема оценки инвестиционной привлекательности в основном заключается из-за неточности анализа предполагаемых вложений в проект. Оценщик должен сделать правильные аналитические выводы – на сколько, результаты проекта отвечают доходности, и сроку окупаемости которые требует инвестор. Для принятия правильного решения нужно сформировать информацию характера полного возмещения затрат, а так же уровня дополнительных доходов и степени риска.
Методы бывают простые и статистически сложные (временная стоимость денег). Формула выгляди так – эффективность капитальных вложений = годовая прибыль / срок окупаемости. Срок окупаемости = капитальные вложения / срок окупаемости. Сравнительная экономическая эффективность = текущие затраты + Коэф. эффективности кап. вложений (нормативный) * капитальные вложения по каждому варианту.
Главным недостатком данного метода будет игнорирование стоимости денег во времени. Что фактически будет являться ошибкой. Оценка привлекательности инвестиций должна обязательно учитывать еще и такие факторы:
· Изменение стоимости денег во времени.
· Инфляцию в стране
· Альтернативные ставки инвестирования
· Обслуживание капитала привлеченного для финансирования.
Метод временной стоимости денег базируется на том, что потоки доходов и расходов несопоставимы по бизнес проекту. Для правильной рыночной оценки необходимо сравнивать затраты с доходами дисконтированными к текущей стоимости денег, учитывая все риски.
Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает всю совокупность факторов. Это связано с тем, что каждый фактор по отдельности имеет свои недостатки, и устраняется путем расчета другого показателя. А содержание каждого показателя разнородно. В связи, с чем оценщик, получая данные по всем сторонам инвестиций, может составить корректную оценку по данному методу.